Wer zieht nach der Trennung aus der Wohnung aus?
Leben die Ehegatten voneinander getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung (Anmerkung: Das kann eine Wohnung, aber auch ein Haus sein) oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eine unbillige Härte kann auch dann gegeben sein, wenn das Wohl von im Haushalt lebenden Kindern beeinträchtigt ist, § 1361b BGB.
Sind Kinder vorhanden, kommt es also auf deren Wohl an. Das hebt der Gesetzgeber hervor, indem er das als einen Fall der unbilligen Härte definiert. In der Regel wird die Wohnung dem Ehegatten zugewiesen, der die Kinder betreut. Merke: Es müssen nicht zwingend gemeinsame Kinder der Beteiligten sein.
Folgende weitere Anwendungsfälle für eine unbillige Härte gibt es noch:
- körperliche Gewalt
- Drohung
- Körpervreletzung
- Gesundheitsverletzung
- Freiheitsverletzung
- psychische Gewalt
- schwere Störungen des Familienfriedens als Folge Alkohol- oder Drogenmissbrauchs oder durch wiederholtes Randalieren
- grob rücksichtslose Verhaltensweisen
Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Es reicht, wenn das Verhalten krankheitsbedingt ist.
Welche Rolle spielt es, in wessen Eigentum die Ehewohnung steht?
Steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten das Eigentum an dem Grundstück zu, auf dem sich die Ehewohnung befindet, so ist dies besonders zu berücksichtigen. Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht, § 1361b Abs. 1 Satz 3 BGB.
Das Gericht kann in die Eigentumsverhältnisse nicht eingreifen, aber den Alleineigentümer während der Trennungsphase der Wohnung verweisen, auch wenn das die Ausnahme ist. Das Alleineigentum eines Ehegatten ist im Rahmen der Gesamtabwägung zwar zu berücksichtigen, führt aber nicht zwingend zum Ausschluss der Mitnutzung des anderen Ehegatten (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.07.2015, Aktenzeichen: 18 UF 76/15). Das heißt, es muss noch etwas hinzu treten. Sind die Argumente in etwa auf beiden Seiten gleich, so ist der Alleineigentümer klar im Vorteil.
Bei einer Beeinträchtigung des Kindeswohls hilft die Stellung als Alleineigentümer jedoch regelmäßig nicht weiter. Das Kindeswohl geht vor, mit der Folge, dass die Wohnung dem Ehegatten zugewiesen wird, der nicht Eigentümer oder anderweitig dinglich an der Wohnung berechtigt ist, wenn er ein Kind betreut. Das ist dann Pech für den Eigentümer der weichen und sich eine andere Bleibe suchen muss, so nachzulesen in einer Entscheidung des OLG Stuttgart vom 27.11.2003, Aktenzeichen 18 WF 190/03.
Sind beide Eheleute – wie so oft – Miteigentümer der Ehewohnung oder des gemeinsamen Hauses, hilft das bei der Zuweisung der Ehewohnung selbstredend nicht weiter.
Welche Rolle spielt es, wer Mieter der Ehewohnung ist?
Eine vergleichbare Regelung wie beim oben erwähnten Alleineigentum gibt es zugunsten eines Alleinmieters nicht. Berücksichtigt wird das aber bei der Abwägung aller Umstände.
Wie geht es nach dem Auszug mit der Wohnung oder dem Haus weiter?
Was wird aus dem Mietvertrag?
Es geht hier um die Frage, welche mietrechtlichen Konsequenzen sich aus der Trennung ergeben, den trotz Trennung besteht das Mietverhältnis fort. Wer also auszieht und die Wohnung nicht mehr nutzt muss gleichwohl die Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen. Man steht auch nach dem Auszug für die Miete gerade. Im Folgenden finden Sie Informationen zu den unterschiedlichen Konstellationen.
I. Beide Beteiligte stehen im Mietvertrag
Wichtig: Die Kündigung durch einen Vertragspartner allein reicht nicht aus. Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wirksam nur von allen Vertragspartnern gekündigt werden, BGH, Urteil vom 16.03.2005, Aktenzeichen VIII ZR 14/04.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, § 568 Abs. 1 BGB.
Beide ziehen aus
Die Ehewohnung wird von niemandem mehr benötigt und sie kann von beiden Beteiligten gemeinsam gekündigt werden.
Einer zieht aus und einer will in der Wohnung bleiben
Hier ist es sinnvoll, sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und den Mietvertrag entsprechend anzupassen. Das heißt, der Vermieter setzt das Mietverhältnis mit dem Beiteiligten fort, der in der Wohnung bleibt und entlässt den anderen Beteiligten aus dem Mietverhältnis. Es gibt darauf aber keinen Anspruch gegen den Vermieter, denn der wird ungern den finanzstarken Partner aus dem Vertrag entlassen. Spielt der Vermieter nicht mit, wird das nichts. Dann bleibt nur die gemeinsame Kündigung und der Auszug beider Beteiligter.
Klage auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrages
Problem: Mein Ex will einfach nicht mitmachen. Kann ich ihn zur Unterschrift unter die Kündigung zwingen?
Ja. Grundsätzlich hat derjenige von mehreren Mietern, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen den anderen Mieter einen Anspruch, dass dieser an der Beendigung des Mietverhältnisses mitwirkt, indem er sich seiner Kündigung anschließt, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen, BGH, Urteil vom 16. 03. 2005, Aktenzeichen: VIII ZR 14/04.
Im Falle einer Mitmieterschaft unter Eheleuten dürfen einem Kündigungsverlangen keine Gesichtspunkte aus Gründen der ehelichen Solidarität entgegenstehen. Solche Gesichtspunkte stehen regelmäßig bei einem bereits abgeschlossenen Scheidungsverfahren nicht entgegen. Anders ist das Zustimmungsverlangen zu beurteilen, wenn das Scheidungsverfahren noch nicht abgeschlossen oder sogar noch nicht anhängig ist. Dann kann die Einwilligung zur Kündigung erst verlangt werden, wenn die Trennung der Eheleute endgültig ist und zugleich die mit der Ehe verbundene Solidarität nicht verletzt wird, OLG Köln, Beschluss vom 04.10.2010, Aktenzeichen: 4 UF 154/10. Der Anspruch auf Mitwirkung an der Beendigung des Mietverhältnisses kann für eine gewisse dadurch ausgeschlossen sein, etwa wenn Kinder betroffen sind oder eine Verknüpfung mit dem Unterhalt besteht.
II. Eine Partei steht im Mietvertrag
Der Mieter zieht aus
Er kann den Mietvertrag schriftlich kündigen.
Der andere zieht aus
Wie bisher auch, bsteht das Mietverhältnis nur mit einem Mieter. Am Mietvertrag ändert sich nichts.
Was wird aus dem Eigentum an der Wohnung oder dem Haus?
Weder durch die Trennung noch durch die Scheidung ändert sich etwas am Eigentum.
Regelungen aus Anlass der Scheidung
Diese obigen Ausführungen betreffen die Situation während der Trennungsphase. Anders läuft die Auseinandersetzung der Ehewohung anlässlich des Scheidungsverfahrens. Hier kann das Gericht direkt in den Mietvertrag oder andere Nutzungsverhältnisse eingreifen. Das geschieht aber nicht von Amts wegen. Es bei Gericht ein entsprechender Antrag gestellt werden.
Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. Besteht kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, so kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf deren Überlassung hat, als auch die zur Vermietung berechtigte Person die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen, § 1568a BGB.
Wer ist in stärkerem Maße auf die Ehewohnung angewiesen? Maßgeblich ist vor allem das Wohl der Kinder, die im Haushalt leben und nicht unbedingt die gemeinsamen Kinder sein müssen und unter bestimmten Voraussetzung auch schon volljährig sein können, wenn sie sich noch in der allgemeinen Schulausbildung befinden. Kritierien auf die es auch ankommen kann, sind Alter, Krankheit, Dauer der Ehe und die Einkommens- und Vermögensverhältnisse.
Der Anspruch auf Überlassung der Ehewohnung bewirkt lediglich ein Recht zur Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken. Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse kann nicht verlangt werden.
Es besteht jedoch ein Anspruch auf Begründung eines Mietverhältnisses. Ein bestehendes Mietverhältnis wird mit dem Ehegatten, der in der Wohnung verbleibt, allein fortgesetzt.
Das gilt auch für eine Wohnung bzw. ein Haus, welches im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten steht. Ist aber einer der Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Ehewohnung befindet, oder steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten ein Nießbrauch, das Erbbaurecht oder ein dingliches Wohnrecht an dem Grundstück zu, so kann der andere Ehegatte die Überlassung nur verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Wer kein dingliches Recht an der Wohnung hat, bleibt in der Regel außen vor, Ausnahme ist die unbilliger Härte. An die Annahme einer solchen unbilligen Härte im sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen, da in eine verfassungsrechtlich (Art. 14 GG) geschützte Rechtsposition des Ehegatten, welcher Alleineigentümer ist, eingegriffen werden soll. Demgemäß müsste die Wohnungszuweisung an den anderen Ehegatten dringend notwendig sein, um eine unerträgliche Belastung abzuwenden, die ihn außergewöhnlich beeinträchtigen würde, OLG Naumburg, Beschluss vom 02.08.2001, Aktenzeichen: 14 UF 85/01.
Ausnahmen können sien, die fehlende Möglichkeit, anderen Wohnraum zu finden oder das Ausbleiben der Unterhaltszahlung durch den Unterhaltsverpflichteten.
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